Episode #20 De 0 à 12 500€/mois grâce à l’investissement locatif
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Comment vivre de l’investissement locatif ?
Guillaume et Emilie sont un couple d’investisseurs immobiliers.
Ils ont démarré leur parcours d’investisseur immobilier en 2013. Aujourd’hui, ils ont 3,5 millions d’euros de patrimoine immobilier, répartis sur 90 appartements qui leur génèrent 350 000€ de revenus locatifs chaque année, ce qui donne 150 000€ de cash flow positif (ie. après déduction de charges) ce qui fait environ 12 500€/mois. Ils y sont arrivés en investissant dans des immeubles de rapport à 8,5% de rendement net avant impôts minimum.
Guillaume et Emilie pourraient vivre de leurs rentes immobilières mais ils ont fait le choix de se consacrer à Club Immobilier, leur société avec laquelle ils forment et accompagnent leurs clients primo-investisseurs. Cette société ils l’ont créé en 2015, quelques mois avant de quitter leurs boulots respectifs et y consacrent aujourd’hui la plupart de leur temps.
Leur stratégie immobilière : les immeubles de rapport.
C’est quoi un immeuble de rapport ?
Investir dans un immeuble de rapport consiste à acquérir un bien immobilier entier, souvent à un prix au m2 faible, que l’on pourra diviser un petites surfaces à louer dans le but de maximiser la rentabilité locative de ce bien. En refaisant les biens à neuf et avec goût, on s’assure de limiter la vacance locative tout en se permettant de louer à un prix au m2 plus élevé que le marché. C’est comme ça qu’on maximise la rentabilité locative de son investissement.
“L’indépendance financière : ce n’est pas notre sujet”.
L’indépendance financière, ce n’est pas le sujet de Guillaume et Emilie. Grâce à l’investissement locatif, ils ont pu quitter leur job mais pas pour prendre une retraite anticipée, bien au contraire. Ils se servent de leurs rentes comme levier pour donner libre cours à leurs envies entrepreneuriales, en développant notamment Club Immobilier. Leurs revenus fonciers c’est un confortable matelas de sécurité en cas d’échec ou d’envie de changement.
De tous les investisseurs immobiliers qui ont fait de leur expertise un vrai business, c’est eux que j’ai choisi d’interviewer pour leur pertinence, leur transparence et leur franc-parler. Ils n’hésitent pas à démystifier la vie de rentier et le prix à payer pour arriver là où ils sont.
Les idées reçues sur l’investissement locatif
A travers le récit de leur parcours d’investisseur, on a balayé ensemble les idées reçues concernant l’investissement locatif :
👉 “L’investissement locatif c’est plus rentable !”
Investir dans une grande métropole ce n’est plus très rentable (2 à 3% de rendement annuel brut). C’est pour ça que Guillaume et Emilie investissement en zone rurale.
👉”L’investissement locatif c’est trop risqué !”
Investir en dehors des grandes villes semble pour certains très très risqué. Pas si on a une bonne stratégie !
👉 “L’investissement locatif c’est beaucoup de problèmes de gestion”
Pour contrebalancer les hauts rendements, il faut en effet assumer une part de gestion, qui est bien souvent, dont on se fait généralement une montagne.
👉”On paie un maximum d’impôts en faisant de l’investissement locatif.”
Pas si on comprend la fiscalité et qu’on fait les bons choix de gestion. Mais il est normal de payer des impôts sur des revenus élevés.
Pas d’investissement locatif sans maîtrise de la fiscalité
Impossible de parler d’investissement locatif sans parler de la fiscalité. Guillaume et Emilie maîtrisent parfaitement le sujet et conseillent à tous les investisseurs d’en faire de même. Ils ont d’ailleurs un module de formation entier consacré au sujet, que je recommande personnellement, pour l’avoir testé moi-même.
La fiscalité fait partie intégrante de la rentabilité d’un projet. Si on est pas prêt à s’y intéresser, mieux vaut passer son chemin.
De 0 à 3,5 millions d’euros de patrimoine immobilier en 5 ans
A 28 et 31 ans, leur histoire semble à la fois hors-norme et en même temps à la portée de tous (ou presque).
Pour mieux comprendre comment ils en sont arrivés là, je leur ai posé ces questions :
➡️ Comment fait-on pour emprunter à la banque sans CDI ?
➡️ Comment fait-on pour enchaîner autant de projets immobiliers en si peu de temps ?
➡️ A quel moment quitter son job ?
➡️ Quelle discipline budgétaire vous êtes-vous imposée ?
➡️ Comment a évolué votre relation aux autres ?
➡️ Parlez-vous ouvertement de ce que vous faites ?
➡️ Investir en couple, est-ce un atout ? Quels défis ça pose ?
En fin d’épisode, Guillaume et Emilie partagent leur définition de la richesse et posent cette question pour vous interpeller :
Qu’êtes-vous prêt à faire pour vivre la vie hors-norme dont vous rêvez ?
Bonne écoute !
Les références de l’épisode